经济观察网 记者 丁文婷“备案价打5折出售！原价9.8万元/平方米，现价仅需3.89万元/平方米。”

“罗湖区最便宜的一手房。”

这几天，深圳中介的朋友圈被这样的消息刷屏了。据了解，该项目为仁恒置业在罗湖区打造的仁恒深之源，项目备案名为仁恒世纪大厦。

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一位项目销售人员告诉经济观察网，项目备案均价在9万元/平方米左右，现在均价在4.5万元/平方米，带装修。

该销售人员介绍，项目共44层，主力产品在60平方米-249平方米，将在2024年底交付。总共324套，已经售出160多套，网传3.89万元/平方米的是5层、6层200多平方米的大户型。项目5层60平方米户型的均价在4.1万元/平方米。

经济观察网查询商品房预售备案价格发现，该项目60平方米左右的501户，备案价在7.3万元/平方米，现售价相当于备案价的5.6折。

“仁恒深之源并非今年首开，已经卖了两年，去年价格在6万元/平方米左右，这次又降价了。”一位深圳公寓销售人员介绍。

公寓不受限价政策影响，深之源附近京基水贝广场公寓项目的一位销售人员告诉经济观察网，“我们项目备案均价在5.6万元/平方米左右，折扣下来和深之源目前的均价差不多，但他们地理位置比我们好。”在该名销售人员看来，深之源此次降价力度大。

但需要注意的是，仁恒深之源项目既不是住宅，也不是商务类公寓，而是商办类公寓，属于“类住宅”。

上述公寓销售人员介绍，商务公寓产权从40-70年不等，大部分民水民电、通燃气，同时有5年限售的规定，而商办类公寓不限购、不限贷，但不通燃气、没有阳台，且为商水商电。

“商办类项目通常比商务类项目价格低，我们项目商办类公寓比商务类公寓低5000-6000元/平方米。”上述京基水贝广场公寓项目销售人员表示。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉介绍，深圳有一类专门的用地性质是商务公寓，但商务公寓在2020年已被停建。

“商办类公寓是商办供应过剩的产物。”李宇嘉表示，深圳办公楼和商业中心的空置率比较高，所以在前两年楼市较热的时候，商办类产品开始往“类住宅”方向做转移，但市场回归理性后，这类产品自住属性不足的弊端开始暴露，投资属性被削弱以后，之前较高的定价就很难销售出去。

“2019-2020年公寓类项目是比较好卖的，但从2021年下半年开始，无论是商务类公寓还是商办类公寓，销售一直不好，打折情况比较普遍。”上述深圳公寓销售人员回忆，从2021年下半年开始，一些公寓项目就能打到备案价的6-8折。公寓的投资客户较多，刚需自住少，首付五成，又没有学位，许多客户都是冲着租售比来的。他介绍，有些小户型的投资回报率能到7个点，比存钱到银行划算。

随着住宅市场转冷，投资客离场，公寓去化进一步变难。据房地产信息平台数据显示，截至今年6月底，深圳一手住宅库存面积43.68万平方米，共计43237套，环比增加超3000套。按照过去12个月的平均成交套数推算，6月份深圳一手住宅的去化周期为15个月，较4月份加长1.2个月。

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