这几天，针对房地产，顶层接连定调利好，前有国常会明确要适时调整优化房地产政策，后有住建部长于企业座谈会表态，要进一步落实好相关政策措施。

【资料图】

业内普遍认为，房地产政策拐点已来临。但能否迎来楼市成交拐点，还要看后续有没有因城施策的快马加鞭，特别是有没有一二线核心城市的限购限贷限售等核心调控政策的松动。

01 地产锐观察

重在落地执行！

7月27日，据中国建设报报道，住建部部长倪虹召开了企业座谈会。

有专业人士分析，从住建部部长倪虹的“进一步落实好”的表态，说明政策是已经确定了的了，接下来就是落地执行。

但也有人认为，“进一步落实好”说辞的背后，体现的是之前的“未落实好”。

说明白一些就是，房地产涉及的“钱、地、房、税”归不同部门管辖，部门间是否会同心合力给地产松绑，目前看还不清晰，还要等等看其他部门的发声及行动。

02地产锐观察

可能的政策增量

但是，从7月24日国常会关于地产的定调来看，接下来一定会有房地产政策增量。有机构判断，除了供给端重政策落实外，需求端会有全方位的政策刺激。

其一，限购，一线和强二线城市有松绑空间。

比如倪虹部长提到的“认房不认贷”调整。

据不完全统计，截至6月30日，全国还有北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等超过10个核心一二线城市依然执行“认房又认贷”政策。

所谓“认房又认贷”，即如果名下有房，或者名下无房但曾经有过贷款，无论是否结清，购房时都认定为二套，执行二套的比例和利率。

这无疑阻挡了一部分人的换房需求，因为卖了旧房再买新房，因名下曾经有过房贷，就算二套了，不但门槛高，再申请房贷利率也高。

而调整为“认房不认贷”后，即名下无房，有过贷款但已结清，则购房时执行首套政策。如果这样调整，无疑会带动楼市的成交，特别是严格执行“认房不认贷”政策的北京和上海，有利于推动换房需求的入市。

还比如，核心城市非核心区域限购调整。

刚刚过去的7月21日，广州市通过差别化政策，等同实现了白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城这7个外围城区的限购松绑。

今年4月10日，北京市住建委官宣，在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策“一区一策”试点，定向松绑限购，但据房山市场人士透露，并没有后续“火花”。

后续核心城市能不能直接了当地取消非核心区域的限购政策，还得观察。

其二，限贷，一线和强二线城市的比例、房贷利率，特别是购买二套房，还有下调的空间。

来源：兴业证券研报（2023.0628）

其三，限售，一线和强二线城市也存在优化空间。

比如北京和上海， 都在实施网签备案满5年后方可转让的住房限售政策。能否调低销售年限，也是值得关注的。

其四，存量房贷利率，有调整的空间。

自7月14日央行货币政策司司长邹澜表态“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”后，市场对存量房贷能否下调颇为关注。

目前来看，除了兴业银行广州分行试点对存量按揭客户给予1年期利率优惠券外，其他大行没有新动作，看来推行尚有阻力。

其五，房产交易税率存在调整可能。

住建部部长倪虹已经提到，要进一步落实好改善型住房的换购税费减免。

另外，从7月25日国税总局官微推文刷屏，也可以看出市场对房产交易税费政策调整的高关注度。

虽然网民理解错了，文章是对既往政策的梳理，并非出台新政，但也说明税费调整对于房产交易的高度影响。

03地产锐观察

限价会放松吗？

除了上述政策可能调整外，红姐注意到，也有机构曾经指出“限价”是楼市可持续复苏的障碍，是导致不同能级城市房地产市场分割化、内生化的重要原因。

该机构认为，应该让房价充分发挥市场机制的作用，允许地方政府提高主观能动性。

目前还没看到限价机制调整的可能。但据经济观察报报道，下半年，更多的城市可能会有调整优化政策的自主裁量权。在限价机制上会不会有调整动作，尚不可知。

04地产锐观察

哪些城市会率先落地？

那么，上述可能的房地产政策增量，会在哪些城市率先落地呢？

中金公司研究分析，一部分新房需求已经达峰或进入下行周期、同时存量及增量住房供给较为充分的城市，在“卖一买一”、“卖旧买新”政策调整上有可能会优先落地。

长江证券研究认为，二线城市核心区与一线城市郊区，限制性政策优化可能会提速。

需要注意的是，如安信证券研报提醒，房地产政策内核依然没变，后续政策增量是对“自住需求”精准且有边界的放松，而不是全面放松。

05地产锐观察

后续楼市走势

后续楼市走势会如何呢？

信达证券研究判断，因为本轮调控下行周期较长，市场对于房地产的悲观情绪依然较重，楼市需要时间来消化此前的跌幅，不会很快反转。

如果后续增量政策落实达预期，少数城市楼市成交有望在下半年率先企稳上涨，进而带动市场在明后年迎来整体性的修复。

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